real estate, further

La complexité n’est pas un obstacle : c’est une carte. La valeur naît de la manière dont on la lit.

Paris

Kleydos est une structure indépendante de conseil stratégique.
Nous intervenons lorsque les décisions immobilières sont complexes, déterminantes ou difficilement réversibles — et nous les menons jusqu’au bout.

Milan

Londre

Nous ne travaillons pas sur les immeubles. Nous travaillons sur les décisions qui les concernent. 

Le real estate évolue. Le retail se transforme.
Kleydos accompagne propriétaires, investisseurs, bailleurs et institutions dans la relecture du portefeuille immobilier comme un actif stratégique capable de générer de la valeur économique grâce à l’efficacité, aux réajustements et aux économies, avec un impact urbain direct.

Les transformations sociales, réglementaires et technologiques modifient la manière dont nous vivons la ville.
Le retail devient ainsi un indicateur de sa vitalité et un moteur de la compétitivité des territoires.

Avec une approche intégrée qui combine modèles mathématiques, actualisations juridiques et fiscales, intelligence artificielle et planification stratégique, nous aidons nos clients à lire la complexité, anticiper les transformations et prendre des décisions plus intelligentes.

20%

du PIB mondial est généré par le Real Estate

c’est l’infrastructure invisible qui soutient les économies, les communautés et la mobilité des villes.

39%

des émissions mondiales proviennent des bâtiments

l’espace bâti est l’un des fronts les plus urgents de la transition durable.

billions d’euros par an

sont dépensés en loyers d’entreprise : un levier stratégique immense, souvent sous‑estimé.

33%

des bâtiments commerciaux

ne sont pas alignés avec les normes environnementales et réglementaires qui entreront en vigueur d’ici 2030.

Nous identifions et réduisons les inefficiences et les risques contractuels, avant qu’ils ne deviennent des coûts. 

Nos activités 

Nous utilisons des modèles prédictifs fondés sur des données réelles pour interpréter les performances des points de vente et identifier les facteurs qui en déterminent le rendement, nous intégrons des informations sur les loyers, les valeurs économiques et immobilières de référence (DVF / INSEE / CLAP / Sirene / Données communales ou métropolitaines) et des jeux de données propriétaires afin de construire une lecture comparable et orientée vers l’action.
Il en résulte des cartes de potentiel économique, des évaluations alternatives et des parcours off‑market qui orientent des choix plus efficaces et cohérents avec la valorisation des espaces.
Nous ne produisons pas de complexité : nous la rendons lisible.
Nous n’accumulons pas les données : nous les transformons en outils de décision. 

Nos services

Analyses qui orientent les décisions

Nous offrons une intelligence avancée sur le commerce et sur le contexte urbain, en intégrant données réelles, modèles prédictifs et analyse stratégique. Ces analyses permettent d’interpréter la complexité, d’anticiper les évolutions et d’identifier les leviers de valeur qui guident des décisions plus informées et cohérentes avec les objectifs de long terme.

Explorez nos analyses

Optimisation du parc immobilier

•    Analyse structurée des portefeuilles, fondée sur données, vérifications et comparaisons
•    Identification des points critiques, des risques et des opportunités grâce à une lecture intégrée des performances, des coûts et de la localisation
•    Élaboration de scénarios alternatifs et évaluation de l’impact économique de chaque choix
•    Accompagnement de la mise en œuvre, suivi des résultats et de leur durabilité dans le temps

Découvrez notre approche

Package – présence stratégique et interlocuteurs sélectionnés

Nous offrons à propriétaires et locataires des parcours dédiés pour accéder à un écosystème de relations qualifiées, avec des processus off‑market qui garantissent confidentialité, continuité et opportunités cohérentes avec les objectifs de valorisation et de positionnement des actifs. Un environnement réservé, conçu pour protéger la valeur sur le long terme.

Entrez dans notre écosystème

Signes distinctifs

Les inefficiences limitent la croissance et dispersent les marges, souvent à travers des loyers ou des surfaces devenus moins cohérents au fil du temps. Notre intervention est calibrée sur la valeur générée, avec un impact économique mesurable et directement lié aux choix que nous rendons possibles. Chaque projet produit un bénéfice tangible.

L’exact contraire d’un coût

Nous ne remplaçons pas le département développement de nos clients : nous le complétons. Notre position tierce, alliée à l’expérience et aux données accumulées au fil du temps, nous permet d’intervenir avec lucidité là où les urgences opérationnelles ont imposé des compromis. Nous apportons une perspective indépendante, fondée sur des éléments techniques et factuels, qui renforce la qualité des décisions.

Tiers de confiance stratégique, source d’équilibre

En concentrant tout sur un seul domaine, nous garantissons une profondeur analytique et des résultats cohérents, en évitant la dispersion typique des approches généralistes. Notre spécialisation verticale nous permet également d’utiliser des outils avancés de géomarketing, de flux piétons et d’analyse territoriale, offrant des évaluations plus précises et comparables.

Spécialisation et outils innovants

Nous sommes une structure agile, sans niveaux intermédiaires ni coûts indirects. Chaque projet est suivi en personne par le professionnel ayant l’expérience la plus pertinente. Ce modèle opérationnel assure rapidité, responsabilité et utilisation efficace des ressources, tout en maintenant la qualité au plus haut niveau. Il nous libère aussi des logiques de volume et des structures hiérarchiques.

Zéro coûts indirects

Ce qui nous fonde

Après des années dans le conseil immobilier international, Kleydos est née pour offrir une analyse indépendante, libérée des modèles préétablis et des logiques de volume.
Sur le marché français, de nombreuses décisions immobilières reposent encore sur l’historique interne et les contraintes organisationnelles, avec un usage limité de données comparatives et d’outils avancés.
Kleydos comble ce manque en construisant des diagnostics clairs, vérifiables et orientés vers le moyen terme, avant même que la décision ne soit formulée.

Le nœud stratégique

Les décisions immobilières influencent directement les coûts, la valeur et la flexibilité opérationnelle.
Dans les portefeuilles que nous analysons, il apparaît souvent un écart entre la perception interne des actifs et leur réalité économique : surfaces surdimensionnées, conditions locatives déconnectées du marché, implantations qui ne correspondent plus à la demande.
Une évaluation professionnelle peut générer un différentiel économique de 15 à 20 % par rapport aux estimations internes ou aux approches opérationnelles, grâce à la capacité de mesurer de véritables alternatives plutôt que de confirmer des hypothèses.
Notre rôle consiste à renverser la séquence décisionnelle : d’abord le diagnostic, ensuite la comparaison des options, enfin le choix.

Au bon moment

Notre travail commence en amont de la stratégie. Lorsque la bonne décision n’est pas encore évidente, Kleydos accompagne le processus décisionnel grâce à une analyse indépendante, des données intégrées et des scénarios comparatifs.
Dans les portefeuilles analysés, l’introduction d’un diagnostic structuré a révélé des écarts significatifs par rapport aux hypothèses initiales, avec des renégociations et des réajustements qui, selon les benchmarks de marché, génèrent des bénéfices supérieurs de 20 à 25 % par rapport à des interventions non guidées par les données.
L’objectif n’est donc pas d’anticiper la réponse, mais de créer les conditions d’un choix solide, défendable et cohérent avec le contexte.

Nos terrains d’intervention 

Nous intervenons dans les moments de pression sur les coûts ou la performance, lors de transitions générationnelles, de changements de gouvernance, ou dans les phases de croissance où la gestion de l’existant doit être repensée.
Ce n’est pas la complexité qui détermine notre intervention, mais la nécessité de construire une décision solide avant que le processus ne s’enclenche.
Notre contribution consiste à rendre lisibles des dynamiques qui restent souvent implicites et difficiles à attribuer à une cause unique.
Nous aidons à distinguer ce qui est structurel de ce qui est conjoncturel, en évitant des réactions tactiques qui génèrent davantage d’incertitude.

Notre rôle

•    Intervention en amont, sans se substituer aux brokers, advisors ou gestionnaires
•    Clarification des zones d’action, des modalités et des priorités avant toute opération
•    Lecture indépendante, capable de révéler liens, contraintes et opportunités souvent invisibles en phase opérationnelle
•    Mise en cohérence et comparabilité d’alternatives perçues comme éloignées ou difficiles à évaluer
•    Création d’un cadre décisionnel clair, permettant des choix pleinement conscients de leurs implications à moyen terme et rétablissant l’alignement entre objectifs, contraintes et possibilités réelles

nous avons travaillé de manière profitable pour

Quelques projets récents

Une sélection d’interventions qui illustrent notre méthode

Parcourir nos business cases

Tenant

Optimisation d’un portefeuille de 3 000 emplacements premium

Intervention sur une sélection de 800 emplacements au sein d’un réseau national de plus de 8 000 points de vente, avec des surfaces comprises entre 70 et 180 m² dans des contextes urbains centraux. L’objectif : réaligner conditions locatives, performances commerciales et cohérence territoriale par rapport aux bassins de clientèle réellement servis.

L’intégration de données de géomarketing, de flux piétons et de résultats économiques a permis d’identifier :
•    des chevauchements territoriaux
•    des surfaces excédentaires
•    des points de vente devenus incohérents avec la demande réelle
Grâce à une analyse de scénarios et à l’évaluation des options disponibles, un plan sélectif mais incisif a été défini, combinant :
•    renégociations ciblées
•    relocalisations stratégiques
•    rationalisation des surfaces
afin d’optimiser la présence dans les clusters les plus pertinents.

En 8 mois, le portefeuille a été remis à niveau avec le marché, avec :
-14 % de loyers moyens sur les emplacements renégociés
-11 % de surfaces excédentaires éliminées
+9 % d’efficacité territoriale (réduction des chevauchements)
Les économies générées sont devenues un levier stratégique, réinvesties dans des formats à haute rentabilité et dans de nouvelles ouvertures.

Contexte

Approche

Résultats

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Tenant

Rationalisation stratégique de 900 points de vente à l’échelle nationale

Intervention sur une partie sélectionnée du réseau national d’un acteur majeur du beauty & home care, dans une phase de transition vers une nouvelle structure actionnariale pilotée par un fonds de private equity.
Le contexte présentait des niveaux de manœuvrabilité hétérogènes et une complexité organisationnelle significative.

L’analyse intégrée du géomarketing, du footfall et des performances économiques a permis d’identifier :

des surfaces excédentaires ou insuffisantes
des chevauchements territoriaux
des points de vente qui n’étaient plus alignés avec la demande réelle

À travers une analyse de scénarios et l’évaluation des options disponibles, un plan de réalignement a été défini, combinant :

des renégociations ciblées
des relocalisations stratégiques
l’optimisation des clusters prioritaires