Notre approche
Du portefeuille aux priorités
Ordre, efficacité et stratégie dans votre portefeuille immobilier.
Du général au particulier
Notre méthode repose sur une évaluation claire, transparente et reproductible des coûts, performances, risques et opportunités de chaque site, afin de générer de la valeur durable.
Nous collectons et structurons, pour chaque implantation :
Chapitre 1
Kleydos Portfolio Scan
Dati tecnici
Données contractuelles
Durée résiduelle
Échéance
Indexation
Dépôts et garanties
Renouvellements tacites
Dates critiques
Données économiques
-
Loyer
-
Charges
-
Consommations
-
Services de facility
-
Travaux de maintenance
-
Taxes et impôts
Données d’usage et performance
-
Chiffre d’affaires
-
Stabilité des résultats
-
Flux piétons
-
Cyclicité
-
Utilisation des espaces
-
N de collaborateurs
Conformité
Vetusté
Installations techniques
Travaux réalisés
Anomalies
Dysfonctionnements
Output:
une base de données solide, comparable et prête pour l’étape suivante.
Dal generale al particolare
Raccogliamo e strutturiamo, per ogni sede:
Dati contrattuali
-
Durata residua
-
Break option
-
Indicizzazione
-
Depositi e garanzie
-
Rinnovi taciti
-
Date critiche
Dati Economici
-
Canone
-
Spese condominiali
-
Consumi
-
Servizi di facility
-
Manutenzioni
-
Imposte
Dati di utilizzo e performance
-
Fatturato
-
Stabilità dei risultati
-
Footfall
-
Ciclicità
-
Utilizzo degli spazi
-
Numero di addetti
Dati tecnici
-
Conformità
-
Vetustà
-
Impianti
-
Lavori eseguiti
-
Anomalie
-
Malfunzionamenti
Cluster di priorità
Ogni location viene classificata in base a:
Margini di miglioramento
Storico del locale
Esito dell'Audit Tecnico
Allineamento al mercato
Caratteristiche contrattuali
Incidenza dei costi sul fatturato
Output
una mappa chiara delle sedi su cui intervenire subito, programmare o monitorare.
Incidenza dei costi sul fatturato
Cluster di priorità
Ogni location viene classificata in base a:
Caratteristiche contrattuali
Allineamento al mercato
Esito dell'Audit Tecnico
Storico del locale
Margini di miglioramento
intervento immediato
Scadenze ravvicinate, costi elevati, anomalie contrattuali o tecniche
intervento consigliato
Scadenze prossime, costi elevati, anomalie contrattuali o tecniche
azioni da pianificare
Situazioni stabili ma con margini di miglioramento.
location da monitorare
Margini di miglioramento presenti ma poco significativi
sede performante
Asset coerente, costi sotto controllo, performance solida
1
2
3
4
5
Output
una mappa chiara delle sedi su cui intervenire subito, programmare o monitorare.
Incidenza dei costi sul fatturato
Cluster di priorità
Ogni location viene classificata in base a:
Caratteristiche contrattuali
Allineamento al mercato
Esito dell'Audit Tecnico
Storico del locale
Margini di miglioramento
intervento immediato
Scadenze ravvicinate, costi elevati, anomalie contrattuali o tecniche
intervento consigliato
Scadenze prossime, costi elevati, anomalie contrattuali o tecniche
azioni da pianificare
Situazioni stabili ma con margini di miglioramento.
location da monitorare
Margini di miglioramento presenti ma poco significativi
sede performante
Asset coerente, costi sotto controllo, performance solida
1
2
3
4
5
Output
una mappa chiara delle sedi su cui intervenire subito, programmare o monitorare.
Taux d’effort
Catégories de priorité
Chaque site est classé selon :
Caractéristiques contractuelles
Alignement au marché
Résultat de l’audit technique
Historique du site
Marges d’amélioration
Kleydos Priority Map
Chapitre 2
une cartographie claire des sites sur lesquels intervenir immédiatement, programmer ou suivre.
Intervention immédiate
Échéances proches, coûts élevés, anomalies contractuelles ou techniques
Intervention conseillée
Échéances à moyen terme, coûts élevés, anomalies contractuelles ou techniques
Actions à planifier
Situations stables mais avec marges d’amélioration
Sites à suivre
Marges d’amélioration présentes mais limitées
Sites à performance consolidée
Actif cohérent, coûts maîtrisés, performance solide
1
2
3
4
5
Output:
Chapitre 3
À l’intérieur d’un site prioritaire : les deux dossiers
Kleydos Dual Dossier
Il dossier di ottimizzazione
Il dossier integra benchmark, analisi contrattuali e simulazioni economiche per supportare decisioni strategiche.
Kleydos Dual Dossier
Prestazioni operative, ambito dei servizi e struttura dei costi nei contratti FM.
Analizziamo i modelli di delivery, confrontiamo benchmark e identifichiamo leve per redesign o messa a gara.+18%
di efficienza operativa
Pattern di consumo, visibilità dei costi e potenziale di ottimizzazione.
Individuiamo inefficienze, simuliamo saving e mappiamo interventi coerenti con le priorità ESG.Leve contrattuali, esposizione al rischio e scenari di rinegoziazione.
Rivediamo le clausole, valutiamo le opzioni di uscita e riposizioniamo il rapporto con il landlord su base dati.Conformità normativa, obblighi manutentivi e sostenibilità dell’asset nel tempo.
Analizziamo rischi strutturali, interventi differiti e impatti economici lungo il ciclo di vita.Metriche di occupazione, layout funzionale e scenari di ottimizzazione.
Quantifichiamo l’uso, identifichiamo le zone critiche e simuliamo strategie di riallocazione.Mappiamo spese dirette e indirette, individuiamo oneri sommersi e proponiamo modelli di governance.
Kleydos Dual Dossier
Il dossier integra benchmark, analisi contrattuali e simulazioni economiche per supportare decisioni strategiche.
Prestazioni operative, ambito dei servizi e struttura dei costi nei contratti FM.
Analizziamo i modelli di delivery, confrontiamo benchmark e identifichiamo leve per redesign o messa a gara.+18%
di efficienza operativa
Pattern di consumo, visibilità dei costi e potenziale di ottimizzazione.
Individuiamo inefficienze, simuliamo saving e mappiamo interventi coerenti con le priorità ESG.Leve contrattuali, esposizione al rischio e scenari di rinegoziazione.
Rivediamo le clausole, valutiamo le opzioni di uscita e riposizioniamo il rapporto con il landlord su base dati.Conformità normativa, obblighi manutentivi e sostenibilità dell’asset nel tempo.
Analizziamo rischi strutturali, interventi differiti e impatti economici lungo il ciclo di vita.Metriche di occupazione, layout funzionale e scenari di ottimizzazione.
Quantifichiamo l’uso, identifichiamo le zone critiche e simuliamo strategie di riallocazione.Mappiamo spese dirette e indirette, individuiamo oneri sommersi e proponiamo modelli di governance.
Analisi:
-
contratto e leve negoziali
-
costi visibili e invisibili
-
utilizzo degli spazi
-
stato tecnico
Prestazioni operative, ambito dei servizi e struttura dei costi nei contratti FM.
Analizziamo i modelli di delivery, confrontiamo benchmark e identifichiamo leve per redesign o messa a gara.+18%
di efficienza operativa
Pattern di consumo, visibilità dei costi e potenziale di ottimizzazione.
Individuiamo inefficienze, simuliamo saving e mappiamo interventi coerenti con le priorità ESG.Leve contrattuali, esposizione al rischio e scenari di rinegoziazione.
Rivediamo le clausole, valutiamo le opzioni di uscita e riposizioniamo il rapporto con il landlord su base dati.Conformità normativa, obblighi manutentivi e sostenibilità dell’asset nel tempo.
Analizziamo rischi strutturali, interventi differiti e impatti economici lungo il ciclo di vita.Metriche di occupazione, layout funzionale e scenari di ottimizzazione.
Quantifichiamo l’uso, identifichiamo le zone critiche e simuliamo strategie di riallocazione.Mappiamo spese dirette e indirette, individuiamo oneri sommersi e proponiamo modelli di governance.
Analisi:
-
contratto e leve negoziali
-
costi visibili e invisibili
-
utilizzo degli spazi
-
stato tecnico
Output:
-
saving immediati e prospettici
-
investimenti necessari e ritorni attesi
-
margini negoziali
-
benefici operativi e di governance
Il dossier di ottimizzazione
Il dossier integra benchmark, analisi contrattuali e simulazioni economiche per supportare decisioni strategiche.
Output:
-
saving immediati e prospettici
-
investimenti necessari e ritorni attesi
-
margini negoziali
-
benefici operativi e di governance
Analisi:
-
contratto e leve negoziali
-
costi visibili e invisibili
-
utilizzo degli spazi
-
stato tecnico
Kleydos Dual Dossier
Output:
-
saving immediati e prospettici
-
investimenti necessari e ritorni attesi
-
margini negoziali
-
benefici operativi e di governance
Kleydos Dual Dossier
Il dossier di di relocation
Il dossier supporta la scelta della nuova location attraverso benchmark di mercato, condizioni negoziali e impatti operativi.
Kleydos Dual Dossier
Analisi comparativa delle alternative disponibili, condizioni di mercato e posizionamento competitivo.
Valutiamo accessibilità, servizi, canoni e incentivi per identificare la location più coerente con le esigenze operative.+16%
di vantaggio competitivo
Stima completa dei costi di trasferimento: logistica, setup, dismissioni e continuità operativa.
Mappiamo costi una tantum e ricorrenti, simulando l’impatto economico complessivo.Valutazione degli interventi necessari per l’allestimento della nuova sede e pianificazione della transizione.
Definiamo tempi, investimenti e rischi operativi per garantire un passaggio fluido.Analisi delle condizioni contrattuali proposte, leve negoziali e scenari di rinegoziazione.
Costruiamo un contratto sostenibile, flessibile e coerente con la strategia aziendale.Valutazione degli impatti su persone, processi e continuità operativa.
Definiamo azioni di mitigazione, comunicazione interna e gestione del cambiamento.
Kleydos Dual Dossier
Analisi:
-
bacino d’utenza e flussi
-
concorrenza e posizionamento
-
qualità degli asset
-
contributi economici
-
performance potenziale
Output:
-
costi totali
-
rischi e mitigazioni
-
tempi e complessità
-
opportunità strategiche
Kleydos Dual Dossier
Le dossier d’optimisation
Le dossier intègre benchmarks, analyses contractuelles et simulations économiques pour éclairer les décisions stratégiques.
Analisi comparativa delle alternative disponibili, condizioni di mercato e posizionamento competitivo.
Valutiamo accessibilità, servizi, canoni e incentivi per identificare la location più coerente con le esigenze operative.+16%
di vantaggio competitivo
Stima completa dei costi di trasferimento: logistica, setup, dismissioni e continuità operativa.
Mappiamo costi una tantum e ricorrenti, simulando l’impatto economico complessivo.Valutazione degli interventi necessari per l’allestimento della nuova sede e pianificazione della transizione.
Definiamo tempi, investimenti e rischi operativi per garantire un passaggio fluido.Analisi delle condizioni contrattuali proposte, leve negoziali e scenari di rinegoziazione.
Costruiamo un contratto sostenibile, flessibile e coerente con la strategia aziendale.Valutazione degli impatti su persone, processi e continuità operativa.
Definiamo azioni di mitigazione, comunicazione interna e gestione del cambiamento.
Prestazioni operative, ambito dei servizi e struttura dei costi nei contratti FM.
Analizziamo i modelli di delivery, confrontiamo benchmark e identifichiamo leve per redesign o messa a gara.+18%
di efficienza operativa
Pattern di consumo, visibilità dei costi e potenziale di ottimizzazione.
Individuiamo inefficienze, simuliamo saving e mappiamo interventi coerenti con le priorità ESG.Leve contrattuali, esposizione al rischio e scenari di rinegoziazione.
Rivediamo le clausole, valutiamo le opzioni di uscita e riposizioniamo il rapporto con il landlord su base dati.Conformità normativa, obblighi manutentivi e sostenibilità dell’asset nel tempo.
Analizziamo rischi strutturali, interventi differiti e impatti economici lungo il ciclo di vita.Metriche di occupazione, layout funzionale e scenari di ottimizzazione.
Quantifichiamo l’uso, identifichiamo le zone critiche e simuliamo strategie di riallocazione.Mappiamo spese dirette e indirette, individuiamo oneri sommersi e proponiamo modelli di governance.
Analyse:
• contrat et leviers de négociation
• coûts visibles et invisibles
• utilisation des espaces
• état technique
Output:
économies immédiates et prospectives
investissements nécessaires et retours attendus
marges de négociation
bénéfices opérationnels et de gouvernance
Kleydos Dual Dossier
Il dossier di relocation
Il dossier supporta la scelta della nuova location attraverso benchmark di mercato, condizioni negoziali e impatti operativi.
Analisi comparativa delle alternative disponibili, condizioni di mercato e posizionamento competitivo.
Valutiamo accessibilità, servizi, canoni e incentivi per identificare la location più coerente con le esigenze operative.+16%
di vantaggio competitivo
Stima completa dei costi di trasferimento: logistica, setup, dismissioni e continuità operativa.
Mappiamo costi una tantum e ricorrenti, simulando l’impatto economico complessivo.Valutazione degli interventi necessari per l’allestimento della nuova sede e pianificazione della transizione.
Definiamo tempi, investimenti e rischi operativi per garantire un passaggio fluido.Analisi delle condizioni contrattuali proposte, leve negoziali e scenari di rinegoziazione.
Costruiamo un contratto sostenibile, flessibile e coerente con la strategia aziendale.Valutazione degli impatti su persone, processi e continuità operativa.
Definiamo azioni di mitigazione, comunicazione interna e gestione del cambiamento.
Parametro Valore rilevato Delta potenziale
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Analisi:
bacino d’utenza e flussi
concorrenza e posizionamento
qualità degli asset
contributi economici
performance potenziale
Output:
costi totali
rischi e mitigazioni
tempi e complessità
opportunità strategiche
Il dossier di ottimizzazione
This is the space to introduce the Projects section. Give a brief overview of the types of projects featured below.
Analisi:
Output:
Capitolo 4
Due scenari, una scelta chiara
Ogni sede prioritaria viene analizzata attraverso due dossier complementari.
Non sono deliverable: sono strumenti decisionali.
Scenario Go — Ripensare la sede altrove
Analizziamo l’alternativa:
• bacino d’utenza e flussi
• qualità degli asset disponibili
• incentivi economici e contributi
• performance potenziale
• rischi, tempi, complessità
Quando vince il Go
Quando esiste un’opzione più efficiente, più performante o più resiliente.
Scenario Stay — Ottimizzare l’esistente
Valutiamo se la sede può continuare a generare valore attraverso:
• efficienza contrattuale
• riduzione dei costi visibili e invisibili
• miglior utilizzo degli spazi
• interventi tecnici mirati
• benefici operativi e di governance
Quando vince lo Stay
Quando la sede è migliorabile, sostenibile e strategicamente coerente.
Scenario Go — Ripensare la sede altrove
Analizziamo l’alternativa:
• bacino d’utenza e flussi
• qualità degli asset disponibili
• incentivi economici e contributi
• performance potenziale
• rischi, tempi, complessità
Quando vince il Go
Quando esiste un’opzione più efficiente, più performante o più resiliente.
Valore strategico della sede attuale
alto
medio
basso
hold position
potenziale dello scenario alternativo
refine operations
run dual scenario
stabilize asset
divest / close
migrate footprint
Gli uffici ad alta qualità aumentano la retention fino al 20% e la produttività del 10–15%.
Il 60% delle aziende europee sta ridisegnando layout e superfici per aumentare efficienza e densità.
Fino al 30% dei costi operativi è recuperabile tramite interventi tecnici e space optimization.
Le relocation “neutrali” generano differenze di costo tra il 12% e il 28% a seconda del bacino d’utenza.
Il 18% delle sedi corporate europee è oggi sovradimensionato o obsoleto.
Le relocation verso zone ad alta accessibilità riducono i tempi di commuting del 22%.
La sintesi decisionale
La Stay vs Go Matrix Kleydos è un sistema decisionale che integra performance attuale, potenziale alternativo e impatti operativi.In un contesto in cui il 37% delle emissioni globali deriva dagli edifici (IEA 2023) e il costo degli spazi corporate cresce del 6–12% annuo nelle principali città europee (JLL 2024), le decisioni immobiliari non possono essere tattiche.La matrice consente di:
• identificare sedi da mantenere, ottimizzare o reinvestire
• isolare sedi da recuperare, confrontare o riposizionare
• eliminare sedi da chiudere, valutare o rilocalizzare
Ogni decisione è argomentata, trasparente e replicabile.
32%
riduzione media dei costi operativi grazie a space optimization e smart building
+48%
incremento medio di utilizzo degli spazi dopo interventi di ottimizzazione
25%
aumento dell’attrattività del bacino d’utenza dopo una relocation ben progettata
Kleydos Stay vs Go Matrix
Capitolo 5
Mettiamo ordine nel tuo portafoglio, con decisioni che creano valore.
La Stay vs Go Analysis trasforma complessità operative in scelte chiare. È il punto in cui dati, contratti e performance diventano direzione strategica. Costruiamo la tua architettura decisionale, una sede alla volta.
Costo totale di relocation
€ 78.000
–15%
(range realistico per una relocation di media complessità: logistica, setup, micro‑fit‑out)
Tempo di transizione stimato
12 settimane
–2 settimane
(riduzione ottenibile con pianificazione integrata e attività in parallelo)
Canone proposto nuova sede
€ 9.600 / mese
–10% negoziabile
(fascia assolutamente difendibile: 8–12% è lo spazio tipico di manovra)
Incentivi disponibili
Limitati
+2 leve attivabili
(free‑rent iniziale + contributo parziale al fit‑out)
Efficienza spazi nuova sede
64%
+18%
(coerente con passaggio da layout tradizionale a layout ottimizzato)
Impatto operativo previsto
Medio
Basso con mitigazioni
(relocation ben orchestrata = disruption minima)
Croyez au pouvoir de l'optimisation
Kleydos : un allié tiers pour transformer les défis complexes en opportunités concrètes.
Unicità
Ogni progetto é costruito su misura del cliente, rispettando e valorizzando le sue caratteristiche, la sua organizzazione e le sue relazioni
Precisione
Ciascun portafoglio di immobili ha una storia che ricostruiamo dal punto di vista tecnico, legale, commerciale
Risultati
Le condizioni dei nostri accordi di collaborazione sono strutturate per riflettere l’impegno verso il raggiungimento di obiettivi specifici e misurabili.
Completezza
Di servizi e nel servizio: seguiamo la vita dei ciascun progetto a 360°: come partner unico, e lavoriamo sui costi visibili e invisibili
Analisi portafoglio, campionamento pratiche location performanti, definizione cluster prioritari
Apertura dossier punti vendita o uffici "critici"
Stay VS Go analysis e costruzione in parallelo: relocation case e rationalisation case
Definizione e perfezionamento del caso ottimale
Consegna dei risultati