Qui nous sommes
Là où la lecture du réel devient action
“Un point de vue, c’est déjà une création de monde. ”
GILLES DELEUZE
“Le véritable voyage de découverte ne consiste pas à chercher de nouveaux paysages, mais à avoir de nouveaux yeux. ”
MARCEL PROUST
“Il n’existe pas de faits isolés : tout devient lisible lorsque les connexions apparaissent..”
UMBERTO ECO
A story of tools and the future of Real Estate
Kleydos nasce in un momento in cui il real estate smette di essere un settore lineare e assume una dimensione molto più articolata, capace non solo di costruire spazi ma di generare significati economici, sociali e culturali. Negli ultimi anni questa industria ha attraversato una metamorfosi senza precedenti: la pandemia ha accelerato processi già in atto, la tecnologia ha riscritto le regole, i consumatori hanno cambiato abitudini, le città hanno cambiato ritmo. In questo scenario gli immobili non sono più superfici da misurare ma organismi da interpretare, e la consulenza non è più un servizio ma un atto di lettura. La filiera immobiliare si è popolata di nuove professionalità — asset manager, property manager, facility manager, advisor, developer — che hanno ridefinito il modo di progettare, gestire e valorizzare gli asset. La vera innovazione, però, non risiede nella settorializzazione ma nella capacità di far dialogare queste competenze, di trasformarle in un’unica grammatica strategica. È qui che si colloca Kleydos: nel punto in cui la complessità diventa struttura, la struttura diventa visione e la visione diventa decisione.
Le retail comme infrastructure sociale : la rencontre entre territoire et finance
Une histoire d’outils et d’avenir de l'immobilier
Les immeubles comme plateformes de services
La technologie comme culture
Contexte
Perspective
Outils
Dagli anni ’90 il settore immobiliare ha attraversato un processo di profonda finanziarizzazione che ne ha ampliato il perimetro funzionale. Accanto ai comparti tradizionali (ATECO K70) sono entrati nella filiera attori finanziari — fondi immobiliari, SIIQ e investitori istituzionali — insieme a operatori assicurativi, progettuali e consulenziali. Ne è derivata un’“industria immobiliare allargata” in cui cresce il peso dei servizi e si riduce quello delle costruzioni, segnando una tendenziale maggiore indipendenza dell’immobiliare rispetto al settore edilizio più tradizionalmente inteso e un allineamento alle dinamiche di terziarizzazione dell’economia.In questo scenario, gli immobili non sono più soltanto spazi fisici, ma asset finanziari con metriche, rischi e performance da monitorare con la stessa disciplina dei mercati globali. La consulenza richiede quindi un linguaggio capace di connettere la logica del rendimento con la realtà dei territori.Kleydos opera in questo spazio, integrando metriche finanziarie, evidenze territoriali e scenari alternativi per guidare decisioni operative solide e misurabili.
Depuis les années 1990, le secteur immobilier a connu un profond processus de financiarisation qui en a élargi le périmètre fonctionnel. Aux côtés des compartiments traditionnels (APE 68) sont entrés dans la filière des acteurs financiers — fonds immobiliers, SIIC et investisseurs institutionnels — ainsi que des opérateurs assurantiels, de conception et de conseil. Il en est née une « industrie immobilière élargie » où le poids des services augmente tandis que celui de la construction diminue, marquant une indépendance croissante de l’immobilier par rapport au secteur édilitaire au sens classique et un alignement sur les dynamiques de tertiarisation de l’économie.
Dans ce contexte, les immeubles ne sont plus seulement des espaces physiques, mais des actifs financiers dotés de métriques, de risques et de performances à suivre avec la même discipline que les marchés globaux. Le conseil exige donc un langage capable de relier la logique du rendement à la réalité des territoires.
Kleydos opère dans cet espace, en intégrant métriques financières, données territoriales et scénarios alternatifs pour guider des décisions opérationnelles solides et mesurables.
Kleydos naît à un moment où le real estate cesse d’être un secteur linéaire pour assumere une dimension beaucoup plus articulée, capable non seulement de construire des espaces mais de générer des significations économiques, sociales et culturelles.
Ces dernières années, cette industrie a traversé une métamorphose sans précédent : la pandémie a accéléré des dynamiques déjà en cours, la technologie a réécrit les règles, les consommateurs ont changé d’habitudes, les villes ont changé de rythme.
Dans ce scénario, les immeubles ne sont plus des surfaces à mesurer mais des organismes à interpréter, et le conseil n’est plus un service mais un acte de lecture.
La filière immobilière s’est enrichie de nouvelles expertises — asset managers, property managers, facility managers, advisors, developers — qui ont redéfini la manière de concevoir, gérer et valoriser les actifs.
La véritable innovation, toutefois, ne réside pas que dans la spécialisation, mais dans la capacité à faire dialoguer ces compétences et à les transformer en une grammaire stratégique unique.
C’est là que se situe Kleydos : à l’endroit où la complexité devient structure, la structure devient vision et la vision devient décision.
Parallelamente, il real estate è entrato nella sua fase finanziaria. L’ingresso di investitori istituzionali, fondi, SIIQ e strumenti avanzati di capital market ha trasformato gli immobili in asset finanziari con metriche, rischi e performance da monitorare con la stessa disciplina dei mercati globali. In questo contesto la consulenza richiede un linguaggio nuovo, capace di connettere la logica del rendimento con la realtà dei territori. Kleydos opera esattamente in questo spazio, traducendo la finanza in strategia e la strategia in scelte operative.
Résultats
La technologie est la nouvelle infrastructure de l'immobilier : non pas une tendance, mais un changement de paradigme. Données, modèles prédictifs, digital twins, IoT et systèmes d’analyse avancée permettent d’anticiper les criticités, de réduire les temps de réponse, de prévoir les besoins, d’améliorer la qualité des services et d’augmenter la durabilité. La gestion immobilière n’est plus une activité opérationnelle mais un exercice d’interprétation, un travail de mise en scène stratégique.
Le retail, plus que tout autre segment, raconte la métamorphose du secteur : les high streets se reconfigurent, les formats s’hybrident, les consommateurs naviguent avec fluidité entre physique et digital. Les magasins ne sont plus des points de vente mais des infrastructures culturelles, des lieux de relation et des dispositifs d’identité urbaine. Kleydos interprète ces dynamiques grâce à des outils avancés de Retail Property Intelligence, Location Analysis et High Street Strategy, accompagnant marques et investisseurs dans la lecture des territoires et la définition des stratégies de positionnement.
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Signes particuliers
Multidisciplinarité et spécialisation verticale
Notre équipe réunit des compétences hétérogènes — économiques, techniques, juridiques et analytiques — au sein d’une approche fondée sur le rigueur, la méthode et l’attention au détail. Nous travaillons avec des institutions, des enseignes, des réseaux de bureaux, des propriétaires et des investisseurs, et cette expérience nous a permis d’observer de près à quel point il est complexe d’obtenir une lecture nette de ses espaces et de transformer des informations disponibles en choix opérationnels. C’est de cette prise de conscience qu’est née Kleydos : une structure conçue pour interpréter les territoires, comprendre les comportements et restituer une vision claire, solide et immédiatement applicable.
Pour analyser les contextes urbains et les bassins de clientèle, nous mobilisons des plateformes dédiées ; pour mesurer les flux réels, nous nous appuyons sur des systèmes de détection avancés ; pour évaluer des scénarios alternatifs, nous utilisons des modèles prévisionnels et des benchmarks propriétaires qui soutiennent les décisions stratégiques. L’objectif n’est pas de produire de la complexité, mais de la réduire. Non pas d’accumuler des données, mais de les rendre lisibles et utiles.
Qu’il s’agisse d’évaluer un portefeuille, de repositionner un actif, de développer un réseau retail ou d’accompagner un investisseur dans une transaction, nous appliquons le même principe : fournir une lecture cohérente, précise et orientée vers l’action. Notre travail n’est pas un exercice théorique, mais une manière d’observer l’immobilier avec profondeur et de transformer l’analyse en valeur concrète.
Il Team - nati tra il 1987 e il 1999
Marinella Riccio
Sales and Solutions Development
Sara De Martino
Public Markets
Arianna Iacuone
Account Manager
Irmina Szpak
Transaction Manager
Mattia Radaelli
Advisory & Partnership Development
Roberto Ponte
Property Intelligence
Zeynep Bozkurt
Workplace & Valuation Specialist
Mario Esposito
Asset Manager
Nous nous sommes rencontrées en dépassant les attentes des clients
Marinella Riccio
Fondatrice, représentation des locataires
Master en économie et finance immobilières, 9 ans d’expérience, a travaillé chez JLL, BNP Paribas Real Estate et Crédit Agricole Immobilier
Irmina Szpak
Conseil en transactions
Licence en langues, plus de 6 ans chez JLL en administration des baux, puis 3 ans comme gestionnaire de transactions et formatrice
Arianna Iacuone
Analyse GeoMarketing
Diplôme ITS, 8 ans d’expérience, a travaillé 8 ans chez BNP Paribas Real Estate
Zeynep Bozkurt
Valuation & Workplace
Master en ingénierie du bâti au Politecnico di Milano, a travaillé chez JLL et Cushman & Wakefield
Mattia Radaelli
Stratégie de réseau
Juriste, passionné d’art et agent immobilier, a collaboré plusieurs années avec BNP Paribas Real Estate
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Vincenzo Di Costanzo
Legal
Avocat, 10 ans d’expérience
Roberto Ponte mRICS
Intelligence urbaine et immobilière
Master en ingénierie du bâti, a travaillé chez ABB, Philips, CBRE, Mileway, enseignant au Politecnico di Milano et auprès d’Assolombarda
Mario Esposito
Conseil en portefeuilles immobiliers
Master en finance, a travaillé chez Prelios et Tecnocasa Advisory Group
Irmina Szpak
Transaction Management Specialist
Laurea in lingue, oltre 6 anni in JLL occupandosi di Lease Administration, poi altri 3 come Transaction Manager e formatrice
Zeynep Bozkurt
Workplace & Valuation Advisor
Master in Ingegneria del Costruito al Politecnico di Milano, ha lavorato in JLL e Cushmann&Wakefield
Vincenzo Morrone
Technologies Specialist
15 anni di esperienza in società del settore informatico
Luca Tateo
Urban Intelligence
ex Consigliere Comunale, Master in Urbanistica
+18%
-
Croissance des flux piétons sur les principales high streets françaises en 2024 (Paris, Lyon, Bordeaux), portée par le retour du tourisme international et la reprise du commerce de destination
35%
-
Écart moyen de performance entre emplacements prime et secondaires dans les rues commerçantes françaises (taux d’effort, chiffre d’affaires, rotation des enseignes)
86%
-
Précision des modèles prédictifs utilisés par les foncières et les cabinets de conseil pour estimer le potentiel commercial d’un emplacement (footfall, panier moyen, mix concurrentiel)
25%
-
Réduction du risque de sous‑performance grâce à une stratégie de réallocation ou de repositionnement (optimisation du réseau, changement d’emplacement, ajustement du format)
Profils & expertises
Retailer en expansion
À la recherche de croissance
Network Strategy, Location Strategy
Reti che crescono richiedono scelte chirurgiche: dove aprire, dove consolidare, dove non investire. Offriamo una lettura dei territori che trasforma l’intuizione in strategia.
Retailer en rationalisation
À la recherche d’efficacité
Optimization, Portfolio Advisory
Quando la rete deve essere alleggerita, ogni decisione pesa. Analizziamo performance, flussi e alternative per ridurre costi senza perdere presidio.
Investisseur institutionnel
À la recherche de clarté
Property Intelligence, Portfolio Analysis
Portafogli complessi richiedono una visione nitida. Forniamo analisi, scenari e benchmark che rendono leggibili mercati, rischi e opportunità.
Propriétaire / organisme public
À la recherche d’orientation
Urban & Retail Intelligence
Territori, immobili e funzioni devono dialogare. Supportiamo scelte di posizionamento e sviluppo con una lettura integrata delle dinamiche urbane.
Lorsque le réseau doit être allégé, chaque décision compte. Nous analysons performances, flux et alternatives pour réduire les coûts sans perdre de présence.
Les portefeuilles complexes exigent une vision nette. Nous fournissons analyses, scénarios et benchmarks qui rendent lisibles marchés, risques et opportunités.
Territoires, immeubles et fonctions doivent dialoguer. Nous accompagnons les choix de positionnement et de développement grâce à une lecture intégrée des dynamiques urbaines.
Les réseaux en expansion exigent des choix chirurgicaux : où ouvrir, où consolider, où ne pas investir. Nous proposons une lecture des territoires qui transforme l’intuition en stratégie.
Retail
Bureau
Packages
RE-structure your costs
make it excellent
Nous utilisons des modèles prédictifs, des algorithmes statistiques qui apprennent à partir de données réelles, en corrélant les caractéristiques des points de vente (emplacement, taille, zone de chalandise et visibilité) avec leur chiffre d'affaires. Ces modèles analysent également le réseau actuel afin d'identifier les facteurs de sa réussite, éclairant ainsi les décisions stratégiques et évaluant le chiffre d'affaires potentiel des alternatives, en croisant les données avec les capacités hors marché de nos partenaires.
Insight
Dati che orientano le decisioni.
Optimize
Valore recuperato, condizioni migliorate.
Secure
Audit e controlli che tutelano la rete.
Case building
Il n'y a pas d'amélioration sans choix, et nous concevons les deux en combinant plusieurs éléments :
1) Analyse de l'emplacement : fréquentation, performance, coûts
2) Nous faisons correspondre les besoins à la disponibilité du marché et à celle de nos partenaires exclusifs.
3) La meilleure alternative (coûts inclus)
Nous élaborons ensuite, en parallèle, les deux meilleures solutions possibles pour le magasin ou le bureau concerné. D'une part, nous estimons le chiffre d'affaires et entamons des négociations préliminaires en vue du déménagement ; d'autre part, nous réexaminons les contrats de location, renégocions le loyer et réallouons les ressources afin de réorganiser les horaires d'ouverture en fonction de l'affluence et de la présence des employés.
L'effet Kleydos
Nous accompagnons nos clients dans le choix de leur implantation et finalisons l'ensemble des activités liées à la refonte de leur cadre logistique et financier. Au final, nous obtenons des résultats ambitieux en valorisant les atouts de la marque et en optimisant les coûts, souvent de plusieurs millions d'euros. Nous libérons ainsi des ressources que nos partenaires réinvestissent dans l'innovation, la croissance et l'emploi. Chaque projet génère un impact positif qui profite à toute la communauté.
Nous recherchions un prestataire pilote pour notre projet d'optimisation des coûts immobiliers. Dès le début de notre collaboration, nous avons défini les objectifs du projet et, grâce à des axes stratégiques précis, nous avons constaté d'excellents résultats en quelques mois seulement, témoignant de la passion, de l'engagement et d'une grande adaptabilité de l'équipe. Entièrement satisfaits, nous avons étendu le projet à l'ensemble de notre parc immobilier. Nous avons ainsi bénéficié d'un accompagnement exceptionnel, flexible et axé sur les résultats, le tout en toute sérénité.
Marco Colombo
directeur des opérations financières
ACQUA&SAPONE, chaine de supermarchés
