real estate, further

La complessità non è un ostacolo: è una mappa. Il valore nasce da come la si legge.

Milano

Kleydos è una struttura indipendente di advisory strategico.
Interveniamo quando le decisioni immobiliari sono complesse, rilevanti o difficilmente reversibili — e le portiamo fino in fondo.

Parigi

Londra

Non lavoriamo sugli immobili.
Lavoriamo sulle decisioni che li riguardano.

Real estate is evolving. Retail is transforming.
Kleydos affianca proprietà, investitori, locatori e istituzioni nel ripensare il portafoglio immobiliare come un asset strategico capace di produrre valore economico attraverso efficienza, riallineamenti e cost saving, con effetti diretti anche sull’impatto urbano.

Le trasformazioni sociali, normative e tecnologiche stanno cambiando il modo in cui viviamo la città. Il retail diventa così un indicatore della sua vitalità e un motore della competitività dei territori.

Con un approccio integrato che combina modelli matematici, aggiornamenti giuridici e fiscali, intelligenza artificiale e pianificazione strategica, supportiamo i nostri clienti nel leggere la complessità, anticipare le trasformazioni e prendere decisioni più intelligenti.

20%

del PIL mondiale é generato dal Real Estate

È l’infrastruttura invisibile che sostiene economie, comunità e la mobilità delle città.

39%

delle emissioni globali proviene dagli edifici

Lo spazio costruito è uno dei fronti più urgenti della transizione sostenibile.

4

Trilioni di € l'anno

Vengono spesi in affitti aziendali: una leva strategica enorme, spesso sottovalutata

33%

degli edifici commerciali

Non è allineato agli standard normativi e ambientali che entreranno in vigore entro il 2030.

Identifichiamo e riduciamo inefficienze e rischi contrattuali,
prima che diventino costi

What we do

Utilizziamo modelli predittivi basati su dati reali per interpretare le performance dei punti vendita e individuare i fattori che ne determinano il rendimento.
Integriamo informazioni su canoni di locazione, valori OMI e dataset proprietari, per costruire una lettura comparabile e orientata all’azione.
Da qui derivano mappe di potenziale economico, valutazioni alternative e percorsi off‑market che orientano scelte più efficaci e coerenti con la valorizzazione degli spazi.
Non produciamo complessità: la rendiamo leggibile.
Non accumuliamo dati: li trasformiamo in strumenti di decisione.

I nostri servizi

Insight che orientano le decisioni

Offriamo un’intelligence avanzata sul retail e sul contesto urbano, integrando dati reali, modelli predittivi e analisi strategica. I nostri insight permettono di interpretare la complessità, anticipare i trend e individuare le leve di valore che guidano decisioni più informate e allineate agli obiettivi di lungo periodo.

Esplora i nostri insight

Ottimizzazione del portafoglio immobiliare

•    Analizziamo i portafogli con un framework strutturato basato su dati, verifiche e benchmark.
•    Identifichiamo criticità, rischi e opportunità con una lettura integrata di performance, costi e location.
•    Sviluppiamo scenari alternativi e valutiamo l’impatto economico di ogni scelta.
•    Accompagniamo il cliente nell’implementazione, monitorando risultati e sostenibilità nel tempo.

Scopri il nostro approccio

Package - presidio strategico e interlocutori selezionati

Offriamo a landlord e tenant percorsi dedicati per accedere a un ecosistema di relazioni qualificate, con processi off‑market che garantiscono riservatezza, continuità e opportunità coerenti con gli obiettivi di valorizzazione e posizionamento degli asset. Un ambiente riservato, costruito per tutelare il valore nel lungo periodo.

Entra nel nostro ecosistema

Segni distintivi

Le inefficienze limitano la crescita e disperdono margini, spesso attraverso canoni o metrature nel tempo divenuti meno congrui. Il nostro intervento è calibrato sul valore generato, con un impatto economico misurabile e direttamente collegato alle scelte che abilitiamo. Ogni progetto produce un beneficio tangibile.

L'esatto contrario di un costo

Non sostituiamo il settore sviluppo dei clienti: lo completiamo. La nostra posizione terza, unita all’esperienza e ai dati accumulati nel tempo, ci permette di intervenire con lucidità dove le urgenze operative hanno imposto compromessi. Portiamo una prospettiva indipendente, fondata su elementi tecnici e fattuali, che rafforza la qualità delle decisioni.

Terzietà strategica, fonte di riequilibrio

Concentrando tutto su un unico ambito, garantiamo profondità analitica e risultati consistenti, evitando la dispersione tipica degli approcci generalisti.

La nostra specializzazione verticale ci consente, inoltre, di utilizzare strumenti avanzati di geomarketing, footfall e analisi territoriale, offrendo valutazioni più precise e comparabili.

Specializzazione e strumenti innovativi

Siamo una realtà snella, senza livelli intermedi o costi indiretti. Ogni progetto è seguito in prima persona dal professionista con l’esperienza più pertinente. Questo modello operativo assicura rapidità, responsabilità e un utilizzo efficiente delle risorse, mantenendo la qualità al livello più alto. Ci libera anche da logiche di volume e da strutture gerarchiche.

Zero costi indiretti

Why

Dopo anni nell’advisory immobiliare internazionale, Kleydos nasce per offrire un’analisi indipendente, libera da modelli predefiniti e logiche di volume.
Nel mercato italiano molte decisioni immobiliari si basano ancora su storicità e vincoli interni, con un uso limitato di dati comparativi e strumenti avanzati.
Kleydos colma questo vuoto costruendo diagnosi chiare, verificabili e orientate al medio periodo, prima che la scelta venga formulata.

Il nodo strategico

Le decisioni immobiliari incidono direttamente su costi, valore e flessibilità operativa.
Nei portafogli che analizziamo emerge spesso una distanza tra la percezione interna degli asset e la loro reale struttura economica: superfici sovradimensionate, condizioni locative non allineate al mercato, footprint non coerenti con la domanda.
Una valutazione professionale può generare un delta economico del 15–20% rispetto a stime interne o approcci operativi, grazie alla capacità di misurare alternative reali e non solo confermare ipotesi.
Il nostro lavoro consiste nel ribaltare la sequenza decisionale: prima la diagnosi, poi il confronto tra alternative, infine la scelta.

When

Il nostro lavoro inizia ancora prima della strategia. Quando non è ancora chiaro quale sia la scelta corretta, Kleydos supporta il processo decisionale con analisi indipendente, dati integrati e scenari comparativi. Nei portafogli analizzati, l’introduzione di una diagnosi strutturata ha evidenziato scostamenti significativi rispetto alle ipotesi iniziali, con rinegoziazioni e riallineamenti che, secondo benchmark di mercato, generano benefici superiori al 20–25% rispetto a interventi non guidati da dati. L’obiettivo non è, dunque, anticipare la risposta, ma costruire le condizioni per una scelta solida, difendibile e coerente con il contesto.

Where

Interveniamo in momenti di pressione su costi o performance, passaggi generazionali, cambi di governance, o nelle fasi di crescita in cui la gestione dell’esistente deve essere ripensata.
Non è la complessità a definire il nostro ingresso, ma la necessità di costruire una decisione solida prima che il processo si attivi.
Il nostro contributo consiste quindi nel rendere leggibili dinamiche che spesso restano implicite e difficili da ricondurre a un’unica causa.
Aiutiamo a distinguere ciò che è strutturale da ciò che è contingente, evitando reazioni tattiche che generano ulteriore incertezza.

Il nostro ruolo

Non sostituiamo broker, advisor o gestori: li precediamo.
Aiutiamo il cliente a chiarire dove intervenire, come e con quali priorità, prima di attivare qualsiasi operazione.
Portiamo una lettura indipendente, capace di evidenziare connessioni, vincoli e opportunità che spesso sfuggono nelle fasi operative.
Rendiamo comparabili alternative che, viste dall’interno, appaiono distanti o difficili da valutare con criteri omogenei.
Il nostro ruolo è creare un quadro chiaro, in cui ogni decisione possa essere presa con piena consapevolezza delle implicazioni nel medio periodo, ristrutturando coerenza tra obiettivi, vincoli e possibilità reali, nell'obiettivo di chiarezza e difendibilità.

abbiamo lavorato per

Alcuni progetti recenti

Una selezione di interventi che raccontano il nostro metodo

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Tenant

Ottimizzazione di un portafoglio di 3000 location premium

Intervento su una selezione di 800 location all’interno di una rete nazionale di oltre 3.000 punti vendita, con superfici tra 70 e 180 mq in contesti urbani centrali. L’obiettivo: riallineare condizioni locative, performance commerciali e coerenza territoriale rispetto ai bacini d’utenza serviti.

L’integrazione di dati di geomarketing, footfall e risultati economici ha permesso di individuare:
•    sovrapposizioni territoriali
•    superfici eccedenti
•    punti vendita non più coerenti con la domanda reale
Attraverso scenario analysis e valutazione delle opzioni disponibili, è stato definito un piano selettivo ma incisivo, combinando:
•    rinegoziazioni mirate
•    relocation strategiche
•    razionalizzazione delle superfici
per ottimizzare la presenza nei cluster più rilevanti.

In 8 mesi il portafoglio è stato riportato a condizioni di mercato, con:
•    –14% canoni medi nelle location rinegoziate
•    –11% superfici eccedenti eliminate
•    +9% efficienza territoriale (riduzione sovrapposizioni)
•    saving permanenti reinvestibili in format ad alta redditività e nuove aperture
Le risorse liberate costituiscono oggi un margine di manovra strategico per espansioni mirate e investimenti nei territori a maggiore potenziale.

Contesto

Approccio

Risultati

1 Add a Title

Tenant

Razionalizzazione strategica di 900 punti vendita a livello nazionale

Intervento su una porzione selezionata della rete nazionale di un primario operatore beauty & home care, in una fase di transizione verso un nuovo assetto proprietario guidato da un fondo di private equity.
Il contesto presentava livelli di manovrabilità differenziati e una complessità organizzativa significativa.

L’analisi integrata di geomarketing, footfall e performance economiche ha permesso di individuare:
•    superfici eccedenti o insufficienti
•    sovrapposizioni territoriali
•    punti vendita non più allineati alla domanda reale
Attraverso scenario analysis e valutazione delle opzioni disponibili, è stato definito un piano di riallineamento che ha combinato:
•    rinegoziazioni mirate
•    relocation strategiche
•    ottimizzazione dei cluster prioritari

–16% canoni medi nelle location rinegoziate
–9% superfici eccedenti eliminate
+8% efficienza territoriale
saving permanenti reinvestiti in format ad alta redditività e nel rafforzamento dei team operativi

Contesto

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Tenant

Riallineamento selettivo di un portafoglio corporate in Italia e Francia

Intervento su un portafoglio immobiliare cross‑border (Italia–Francia) di un primario gruppo finanziario, con l’obiettivo di generare liquidità e ridurre l’esposizione economica in un contesto di forte incertezza.

L’analisi integrata di:
•    dati di occupazione
•    performance degli spazi
•    condizioni locative
ha evidenziato un potenziale di ottimizzazione superiore alle stime interne, con asset sovradimensionati e inefficienze diffuse.
Attraverso scenario analysis, doppi dossier e valutazione sistematica delle alternative, è stato possibile intervenire in modo selettivo ma incisivo.

•    120+ azioni mirate implementate in tre anni
•    –45.000 mq di superfici complessive
•    € 25M+ risparmi annuali
•    risorse reinvestite in sedi strategiche e in un nuovo headquarter di rappresentanza

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Tenant

Audit delle spese immobiliari e delle sedi produttive storiche

Revisione completa di tutte le voci di costo legate al real estate di un primario gruppo industriale, in un contesto segnato da decenni di delocalizzazioni, cessioni di stabilimenti e riorganizzazioni.

Il progetto ha incluso:
•    ricostruzione del perimetro immobiliare degli ultimi 25 anni
•    verifiche tributarie e allineamento catastale
•    mappatura dei flussi amministrativi
•    eliminazione di ridondanze e anomalie documentali e tributarie

• audit di tutte le spese condominiali

• perimetro immobiliare finalmente coerente e aggiornato
• riduzione delle anomalie amministrative

• saving complessivi: mezzo milione di €
• base solida per una pianificazione economica allineata alla struttura industriale attuale

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Landlord

Gestione tecnica, locativa ed ESG per un portafoglio retail nazionale

Intervento su un portafoglio multisito distribuito su tutto il territorio francese, con obiettivi di razionalizzazione, valorizzazione e compliance ESG.

Il progetto ha previsto:
•    revisione delle condizioni locative
•    ottimizzazione dei costi operativi
•    piano di adeguamento tecnico coerente con normative ambientali
•    audit, benchmarking e scenario analysis

•    identificazione degli asset critici
•    definizione delle priorità di intervento
•    roadmap operativa per la valorizzazione progressiva del portafoglio

Contesto

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Landlord

Gestione operativa e valorizzazione di un portafoglio GMS

Supporto continuativo su un portafoglio di grandi superfici in contesti urbani e periurbani (Francia).

Attività integrate di:
•    lease management
•    rinegoziazione selettiva
•    analisi comparativa delle performance
•    geomarketing, footfall e bacini d’utenza

•    miglioramento della sostenibilità operativa
•    riallineamento mirato dei cluster
•    risorse liberate per investimenti ad alta redditività

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Landlord

Valorizzazione di un asset mixed-use nel cuore della città

Intervento su un immobile a destinazione mista (retail, uffici, residenziale) in centro città, con obiettivo di riposizionamento strategico a seguito di investimenti in rinnovazione.

Il progetto ha previsto:
•    analisi del potenziale commerciale
•    revisione delle condizioni contrattuali
•    definizione di una strategia di rilancio
•    dialogo con il mercato e studio delle alternative

•    miglioramento dell’attrattività dell’asset
•    consolidamento della posizione nel tessuto urbano
•    incremento del valore locativo potenziale

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